Покупка недвижимости в Германии

Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранные лица без ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее покупная стоимость, площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях.

На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр.
Продать недвижимость может только сам владелец или лицо им назначенное и имеющее доверенность, заверенную нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату. Продавцом могут также выступать банки, если недвижимость была изначально приобретена в кредит или была заложена в банк. В таком случае она часто реализуется через аукцион (Zwangsversteigerung).

Процедура оформления покупки

После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется контракт купли-продажи. Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обоих сторон. Нотариусом открывается специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость. Нотариус произведет проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерской комиссии и расходов, связанных с занесением в земельную книгу. После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта. Затем нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости (Grundbuchamt) и в течении двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.

Расходы, связанные с приобретением недвижимости

Стоимость объекта, налог на приобретенную недвижимость - 3,5% от стоимости объекта. Нотариальные расходы и расходы на регистрацию - 1%-1,5% от стоимости объекта. Маклерский сбор от 5% до 7%. Обычно для покупки жилья пользуются кредитом. Как правило, для получения кредита на покупку недвижимости необходимо иметь 20-25 % собственных средств или же поручительство надежной фирмы или состоятельного лица. Существуют различные возможности для улучшения условий предоставления кредита. Например, при достаточно высоком стабильном доходе банк может предоставить кредит на всю сумму покупки.

Доходы, со сдачей в аренду приобретенную недвижимость

В больших городах Германии арендная плата за новую квартиру площадью 70-80 кв.м. составляет в среднем 700-800 евро в месяц. Арендная плата за 1 кв.м. жилой площади в новых домах составляет в Берлине - 8 евро в месяц. Каждый владелец имеет право сдавать недвижимость в наем. Для этого необходимо заключить договор аренды (Mietvertrag) с арендатором недвижимости. Такие договора заключаются сроком от 1 года и больше. Арендатор выплачивает страховую сумму (Kaution) из расчета 2-3-х месячной арендной платы владельцу объекта. Этот залог гарантирует владельцу возмещение потерь в случае неплатежеспособности арендатора или покрытия затрат на ремонт объекта после расторжения договора аренды. Kaution. В договоре аренды указывается ежемесячная оплата, Kaution, Nebenkosten (дополнительные расходы, т.е. оплата уборки мусора, освещение подъезда, пользование лифтом и т.д.). Если в договоре аренды указано, что объект сдается отремонтированным, то после расторжения договора арендатор обязан сдать объект в том же состоянии. В противном случае, владельцем используется Kaution для оплаты ремонта. При отсутствии претензий владелец возвращает Kaution (залоговую сумму) в установленном порядке. Германия является страной с высокой социальной защищенностью. За людей, не имеющих постоянного дохода, платит государство. Поэтому всегда существует спрос на аренду жилья.

Квартплата - это сумма, которую квартиросъемщик ежемесячно платит хозяину квартиры. Она также называется "Kaltmiete". Дополнительно оплачиваются коммунальные услуги (Nebenkosten), например, вывоз мусора, уборка улицы и дома, отопление и водоснабжение. Ежемесячная общая стоимость проживания в квартире называется "Warmmiete". Некоторые платежи за коммунальные услуги, например, отопление, зависят от расхода конкретного квартиросъемщика, другие же рассчитываются на всех жильцов дома в соответствии с размером квартиры. Оплата электроэнергии, телефона и газа производится не через хозяина, а напрямую предприятиями электро- и газоснабжения и т.п., с которыми следует заключить соответствующие договоры. Ежемесячная сумма коммунальных платежей не изменяется в течение года. Раз в год квартиросъемщик получает точный расчет расхода за год. При перерасходе он должен доплатить, в случае экономии он получает деньги обратно.

Квартиросъемщик обязан сообщить хозяину о намерении съехать с квартиры в определенные сроки. Они указываются в договоре о сдаче/найме квартиры и предписываются жилищным законодательством. В случае бессрочных договоров обычно следует предупреждать о выезде за 3 месяца. Хозяин не имеет права беспричинно попросить жильцов освободить квартиру (защита квартиросъемщика). В случае возникновения конфликта рекомендуется получение юридической консультации.

главная страница контакт